оЦінювач квартир

Планування квартири

Оцінка квартир — це найбільш поширена і проста послуга оцінювачів нерухомості. Особливо, якщо житло розташоване у спальному районі Києва або іншого великого міста. Безумовно, навіть при роботі із квартирами є ряд особливостей, які важливо знати замовнику перед тим, як обрати конкретного оцінювача. У нашій статті ми постаралися висвітлити всі подібні деталі.

Зміст статті:

1. Скільки коштує оцінка квартири

Вартість послуг оцінювача квартир залежить в першу чергу від того, з якою метою проводиться оцінка нерухомості. Найбільш поширеними випадками є два:

  1. Визначення вартості для переоформлення права власності у нотаріуса.
  2. Підготовка документів для подачі позовної заяви до суду або для використання вже в ході судового процесу.

Обидві ці послуги, безумовно, схожі між собою. Однак юридичні процедури і навіть значно відрізняються. При визначенні вартості квартир для нотаріуса оцінювач орієнтується на цінову інформацію, зазначену у спеціальному державному реєстрі, і визначає оціночну вартість. Такий вид вартості використовується виключно формально для сплати податків і обов’язкових платежів при переоформленні права власності.

Оцінка квартири для нотаріуса коштує 1000 грн. і виконується оцінювачем за 1 день.

При визначенні вартості квартири для суду, може бути значна кількість додаткових факторів, які повинен врахувати оцінювач. Такі роботи, на відміну від підготовки документів для нотаріуса, вимагають індивідуального підходу. У даному випадку визначається не оціночна, а ринкова вартість нерухомості. І, звичайно, результати оцінки тут є не просто формальністю.

Крім того, оцінка для суду часто пов’язана із обставинами, які об’єктивно ускладнюють роботу оцінювача. Часто у замовника на руках немає всіх необхідних документів або доступ у квартиру для огляду неможливо організувати. А буває, що взагалі оцінку необхідно зробити «заднім числом» на підставі архівних (ретроспективних) даних.

Орієнтовна ціна оцінки квартири для використання в суді 2000 грн. Точна сума визначається індивідуально залежно від конкретної ситуації.

2. Які потрібні документи

Для того, щоб провести оцінку квартири, в загальному випадку потрібні всього два документи:

  1. Право власності.
  2. Технічний паспорт.

Документи на квартиру

Документи на право власності на нерухомість. По кожному конкретному виду такого документу можуть бути варіанти. Наприклад, якщо ви купили цю квартиру, повинен бути договір купівлі-продажу. Якщо житло було подаровано, то право власності підтверджує договір дарування. Якщо квартира була отримана у спадок через нотаріуса, то новий власник свого часу отримав свідоцтво про право на спадщину. Ну а якщо майно змінило власника в результаті судового процесу, то право власності на нерухомість підтверджує відповідне рішення суду.

У якості документу що встановлює право власності, оцінювачам також підійде і витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно.

Технічний паспорт на квартиру. Технічний паспорт при переоформленні квартири у нотаріуса не завжди є обов’язковим документом. Необхідно дізнатися у нотаріуса, якого ви вибрали для оформлення документів, чи потрібен технічний паспорт у даному конкретному випадку. Якщо нотаріус зможе провести реєстраційні дії без цього документа, то замовляти техпаспорт спеціально для оцінювача квартир не потрібно.

2.1. Якщо документи відсутні повністю або частково

Ситуації, коли немає документів, але потрібна оцінка квартири, не так рідкісні, як це може здатися. При цьому, слід розділяти переоформлення у нотаріуса і судові процеси і спори.

Припустимо, ви хочете продати або подарувати квартиру, але на руках відсутні документи на право власності. У такому випадку, оцінка ніяким чином не стане в нагоді, оскільки без документів нотаріус просто не проведе операцію або перереєстрацію. Тому питання проведення оцінки квартири без документів в першу чергу стосуються підготовки документів для суду.

Часто виникають ситуації, при яких необхідно подати позовну заяву до суду для того, щоб визнати право власності на нерухомість або її частину. При цьому необхідно заплатити судовий збір від ринкової вартості квартири, яку визначає оцінювач. Але проблема в тому, що документів на це майно поки немає, оскільки воно і є предметом судового розгляду.

Ми спеціалізуємося на підготовці документів для суду. У багаторічній практиці наші оцінювачі стикалися із різними ситуаціями та відпрацювали перевірені алгоритми дій і оформлення документів для кожної з них. Якщо вам необхідна оцінка для суду, але при цьому у вас відсутні документи та немає доступу в квартиру, просто телефонуйте нам! Залежно від конкретної ситуації ми підкажемо варіанти рішення та оформимо документи таким чином, щоб в суді не виникло питань, а у вас проблем.

3. Як оцінювач визначає вартість для нотаріуса і для суду

Як ми оцінюємо квартири

Давайте коротко розпишемо загальні правила, за якими оцінювачі розраховують вартість житлової нерухомості. Саме такі підходи використовуються при підготовці документів для подачі до суду. Ну а після цього відзначимо дуже важливі для замовника особливості проведення оцінки нерухомості для нотаріуса.

3.1. Оцінка для суду і загальні правила розрахунків

Деякі замовники в ході шлюборозлучного судового процесу при розділі майна намагаються домовитись із оцінювачами, щоб на свою користь спотворити вартість майна. Хочемо відразу звернути увагу, що даний підхід до справи не має ніякого сенсу, хіба тільки, якщо мета стоїть у тому, щоб затягнути справу та перекласти вирішення питання на судову експертизу. Не варто забувати, що ваші опоненти, так само як і судді, не дурні, і легко зможуть відрізнити правильні висновки оцінювача про вартість квартири від явно «липового» документа. Судова експертиза в результаті розставить все по своїх місцях, а ви лише втратите час, гроші, нерви та сили.

Коли мова заходить про підготовку документів для пред’явлення в суді, і замовнику і оцінювачу потрібно бути особливо уважними. Адже крім того, щоб максимально грамотно та правильно виготовити документи із технічної точки зору, дуже важливо дотриматись усіх юридичних формальностей. Адже дуже часто ми стикаємося із ситуаціями, коли бездоганно зроблена оцінка квартири не приймається судом за формальними ознаками, оскільки при її замовленні та виготовленні не були дотримані всі процесуальні норми і правила.

Звертаємо Вашу увагу, що у ході судових процесів оцінювач може виступати тільки як фахівець, а не як експерт. Відповідно, оцінювач не має права проводити експертизу, наше завдання полягає в проведенні правильної незалежної оцінки нерухомості.

Для пред’явлення в суді оцінювач визначає ринкову вартість квартири. Тобто вартість, за яку можна продати цю нерухомість. Основним джерелом інформації є оголошення щодо продажу майна на спеціалізованих сайтах. Так, багато хто скаже, що оголошення в Інтернеті «таке собі» джерело інформації. Звичайно, це так. Але тут потрібно зазначити, що по-перше, іншого джерела інформації все одно немає. А по-друге, при проведенні оцінки квартир в Києві або інших великих містах, при аналізі таких оголошень відразу помітна об’єктивна цінова картина.

Інше питання в тому, щоб правильно підібрати об’єкти для порівняння. Основними факторами, за якими відбираються оголошення для оцінки квартир, є:

  • Розташування. Розташування будинків має бути максимально наближене між собою. Так, при проведенні оцінки квартири в Києві, оцінювачі намагаються шукати об’єкти порівняння буквально в декількох кварталах. Особливо, якщо поруч знаходиться станція метрополітену.
  • Тип будинку. Багатьом не очевидно, що не можна порівнювати між собою квартири, які знаходяться у різних за типами будинках. Наприклад, не можна порівнювати хрущівку зі сталінкою або чешку із новобудовою. Навіть якщо кількість кімнат однакова, а загальна площа відрізняється не суттєво. Квадратний метр житла у різних типах будинків може відрізнятися радикально, нерідко навіть у декілька разів.
  • Кількість кімнат. Для порівняння необхідно вибирати житло із такою ж кількістю кімнат, як і у об’єкта оцінки. Винятком можуть бути новобудови, де за рахунок вільного планування кількість кімнат при великій площі є досить умовним поняттям. Також особливого підходу можуть вимагати чотирикімнатні квартири старого житлового фонду, якщо схожих об’єктів у продажу недостатньо, щоб зробити висновок про ринкову вартість.
  • Загальна площа. Всі зацікавлені особи орієнтуються на ціни нерухомості у перерахунку на один квадратний метр. Рекламу з ціною саме за «квадрат» дають навіть забудовники. Тому зрозуміло, що загальна площа є найважливішим фактором для оцінки будь-якого виду нерухомого майна.
  • Поверх. Квартири На перших та останніх поверхах мають свої особливості. Часто таке розташування є недоліком, але іноді і навпаки – перевагою. За наведеними посиланнями рекомендуємо прочитати дві цікаві статті на цю тему. Тут же відзначимо, що порівнювати квартири на середніх поверхах із подібним житлом на першому або останньому поверсі не зовсім коректно.
  • Стан. Безумовно, наявність та якість ремонту у квартирі безпосередньо впливає на її ринкову вартість. Тому оцінювачі підбирають для порівняння квартири у такому стані, який схожий на стан аналізованого об’єкту. Наприклад, порівняння новобудови без оздоблення із квартирою після комплексного ремонту у тому ж будинку можна проводити тільки у виняткових ситуаціях.

3.2. Безкоштовна оцінка для нотаріуса

Безкоштовна оцінка

Для переоформлення нерухомості у нотаріуса.Теоретично такі ж підходи та принципи до визначення вартості квартир оцінювачі повинні використовувати і при виконанні оцінок для нотаріуса. Однак, є одне велике «але».

Важливо сказати, що оцінку для нотаріуса кожен може зробити самостійно і безкоштовно!

за адресою https://evaluation.spfu.gov.ua Ви можете зайти до реєстру Фонду державного майна України та безкоштовно взяти довідку про вартість квартири. Там все досить просто. Єдине, що потрібно мати цифрові ключі, наприклад, від ПриватБанку або від податкової.

Необхідно заповнити прості форми, де вказати адресу і основні параметри нерухомості. Після цього система видає довідку про оціночну вартість житла, яку можна надати нотаріусу замість звіту оцінювача.

Інша справа, що досить часто буває, що вартість, яка була розрахована автоматично, істотно перевищує ринкову вартість квартири. А значить і податків доведеться платити більше.

Наприклад, у безкоштовній довідці про оцінку квартири не враховується її стан. Якщо Ваша нерухомість потребує ремонту, то швидше за все результат буде завищеним. Але і для квартир у доброму стані бувають неприємні моменти для замовника, коли вартість у довідці перевищує всі розумні орієнтири.

Оцінювач квартир теж зобов’язаний реєструвати свій звіт в цьому реєстрі, інакше нотаріус не прийме документи. Однак, ми можемо зареєструвати вартість, яка може бути до 25% нижче реєстрової.

Якщо безкоштовна оцінка Вашої квартири завищена, оцінювач може зменшити її на 25%.

3.3. Чи враховує оцінювач стан квартири і меблі

Квартира під ремонт

Тут потрібно розібратися окремо. Все знову залежить від того, для якої мети проводиться оцінка: суд або нотаріус. Спільним є те, що звичайна побутова техніка, корпусні і м’які меблі не рахуються в рамках визначення вартості нерухомості. При необхідності урахування вартості меблів і побутової техніки, наприклад, для поділу майна при розлученні, оцінювачі оформляють такі розрахунки у вигляді окремого документу.

При підготовці документів для пред’явлення в суді оцінювач квартир враховує вартість невід’ємних поліпшень квартири. Тут мається на увазі якість внутрішнього оздоблення («рівень ремонту»), вбудована техніка та меблі. Наприклад, кондиціонери, кухня та вбудовані шафи. При цьому ця вартість враховується лише побічно. Тобто у якості об’єктів порівняння обираються квартири із максимально схожим станом та комплектацією.

Ну а для нотаріуса оцінка квартири носить суто формальний характер. Оскільки оцінювачі фактично зобов’язані орієнтуватися на дані Державного реєстру, то питання урахування стану квартири відходить на другий план. У реєстрі ФДМУ, про який ми писали вище, є пункти про стан квартири. Але практика показує, що ціна не змінюється або змінюється несуттєво, тобто не дуже залежить від внутрішнього стану квартири.

4. Оціночна вартість вище ринкової-що робити

Така ситуація може виникнути з двох причин:

  1. Оцінювач помилився.
  2. «Державна оцінка в реєстрі» перевищує реальну вартість нерухомості більше, ніж на 25%.

Як і будь-яка людина оцінювач може допустити банальну помилку в розрахунках або не врахувати якийсь істотний фактор. Такі ситуації іноді мають місце при оцінці будь-якої специфічної нерухомості з точки зору її місця розташування або параметрів. Ми завжди попередньо погоджуємо результати роботи із замовником перед тим, як друкувати документи. Тому такі ситуації по-перше досить рідкісні, а по-друге легко і швидко виправляються.

Якщо в державному реєстрі розрахована вартість Вашої нерухомості, яка значно перевищує реальну ринкову ціну більш, ніж на 25%, то це вже є проблемою. У теорії, є механізм оскарження цієї вартості. Однак на практиці, така операція пов’язана із такою кількістю бюрократичних процедур та проблем для оцінювача квартир, що мало хто за це береться. А, якщо і береться, то часто вартість послуг перевищує економію на податках навіть при завищеній оцінці.

У будь-якому випадку, коли оцінка квартири вийшла вище її реальної вартості, проблему потрібно вирішувати. Такі випадки, зрозуміло, вимагають індивідуального підходу. Тому просто телефонуйте нам, ми постараємося допомогти вирішити питання. Або, принаймні, щось порадимо.

5. Як виглядає звіт про оцінку квартири

Звіт про оцінку квартири (титул)

Якщо ми говоримо про безкоштовну довідку про оцінку квартири для нотаріуса, то це документ на 2-3 сторінки, який автоматично формується в державному реєстрі. Тут вказуються адреса і основні параметри нерухомості, її оціночна вартість і пароль доступу до реєстру для нотаріуса, щоб він міг перевірити актуальність цієї довідки.

Якщо ж мова йде про звіт оцінювача, то тут все складніше. Згідно із вимогами законодавства, цей документ має не менше двадцяти сторінок і містить такі основні розділи:

  • Титульна сторінка.
  • Зміст.
  • Висновки про вартість квартири.
  • Вступна частина, методологія і ряд специфічних розділів, таких як аналіз найбільш ефективного використання нерухомості.
  • Розрахункова частина, де показано, як саме отримана та чи інша величина вартості.
  • Копії документів замовника про право власності.
  • Дозвільні документи оцінювача квартир.

Для надання нотаріусу документ пронумеровується, зшивається нитками та скріплюється печаткою оціночної компанії.

5.1. Скільки дійсний документ

Термін дії оцінки квартири для нотаріуса становить шість місяців.

Важливо відзначити, що термін дії звіту оцінювача для пред’явлення в суді законодавчо не регламентується. У практиці суд також приймає оцінку протягом шести місяців від дати складання звіту, за аналогією із документами для нотаріуса.

При цьому, остаточне рішення, звичайно, залишається за судом. Якщо за ці півроку на ринку нерухомості відбулися істотні зміни (наприклад, серйозно змінився курс гривні), то суд може попросити зацікавлену сторону актуалізувати документ на більш «свіжу» дату.

У більшості ж випадків орієнтир по терміну дії звіту про оцінку квартири становить, як уже зазначалося, шість місяців.

6. Які податки платять при продажу або переоформленні квартири

Зверніть увагу, що розмір податку на прибуток істотно відрізняється, якщо хоч один із учасників угоди є іноземцем.

Всі сторони договору – громадяни України
ОпераціяПрибутковий податоквійськовий збірПенсійний фонд
Продаж житлової нерухомості (у власностібільше 3х років)1,5%
(витрати продавця)
1%
(витрати покупця)
Продажа житлової нерухомості (у власності менше 3х років)5%
(витрати продавця)
1,5%
(витрати продавця)
1%
(витрати покупця)
Дарування або спадкування близьким родичам (подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри)
Дарування або спадкування окрім близьких родичів5%
(сплачує новий власник)
1,5%
(сплачує новий власник)

 

Стороною переоформлення нерухомості є іноземець
ОпераціяПрибутковий податокВійськовий збірПенсійний фонд
Продаж житлової нерухомості18%
(витрати продавця)
1,5%
(витрати продавця)
1%
(витрати покупця)
Дарування або спадкування18%
(сплачує новий власник)
1,5%
(сплачує новий власник)

 

Детальніше про податки та обов’язкові платежі при переоформленні нерухомості в Україні ви можете прочитати тут або тут.

7. Чи існують державні оцінювачі квартир

Державний оцінювач квартир

Продаж квартири – питання, що вимагає максимальної уваги як продавця, так і покупця. Досі є люди, які намагаються цю операцію (як і оформлення спадщини) провести у державного нотаріуса.

На практиці, найчастіше переоформити нерухомість у приватного нотаріуса простіше та дешевше, ніж у державного. Крім того, в державних нотаріальних конторах нерідко зустрічається специфічне ставлення до клієнта, є черги і всі інші «принади» офіційних міністерств і відомств.

Тим не менш, є люди, які обирають саме державних нотаріусів. Закономірно, у них виникає питання: а чи є в Україні державні оцінювачі квартир?

На це питання можна відразу відповісти коротко:

В Україні не існує державних оцінювачів квартир. Однак Ви можете самостійно взяти безкоштовну довідку про оціночну вартість нерухомості в реєстрі Фонду державного майна. Якщо вартість, зазначена в цій довідці, виявиться занадто високою, оцінювач квартир за можливості зможе її зменшити.

Для повноти картини можна відзначити, що в штаті Фонду державного майна, а також в міській адміністрації Києва та інших великих міст, дійсно працюють оцінювачі. Однак їх завдання перевіряти документи, які використовуються для оренди нерухомості або її приватизації. Тобто проведенням оцінки квартир ці фахівці не займаються.