Яка оцінка землі Вам потрібна: експертна або нормативна?
Яка різниця між експертною та нормативною оцінкою?
Оцінка земельних ділянок буває двох видів:
- Експертна грошова оцінка. Найчастіше до оцінювачів звертаються саме за такою послугою. Експертна оцінка має на меті визначення ринкової вартості ділянок. Ну а ринкова вартість землі необхідна для:
- Переоформлення права власності на нерухомість у нотаріуса.
- Пред’явлення в суді при майнових суперечках навколо земельної ділянки.
- Використання в бухгалтерському та податковому обліках.
- Нормативна грошова оцінка. Це досить специфічне поняття, яке є пережитком і тягнеться ще з часів планової економіки. Вартість ділянок розраховується за різними методиками для населених пунктів, сільськогосподарських угідь, лісового фонду тощо. В результаті проведення таких розрахунків із застосуванням великої кількості різноманітних коефіцієнтів виходить якась вартість. Найчастіше ніякого зв’язку з ринковою вартістю така величина не має. Проте результати проведення нормативної оцінки землі використовуються, наприклад, для:
- Визначення величини земельного податку.
- В деяких випадках для розрахунку державного мита при мені, даруванні або вступі в права спадщини.
- При встановленні розміру орендної плати за користування ділянками в державній або комунальній власності.
Відмінності між експертною та нормативною оцінками описані в статті 5 Закону України «Про оцінку земель».
Де отримати нормативну оцінку ділянки?
Найчастіше для отримання довідки про нормативну оцінку земельної ділянки не потрібно звертатися до оцінювача. Ви можете зайти на державний сайт Публічної кадастрової карти, знайти свою ділянку за її кадастровим номером та замовити виписку із нормативною оцінкою.
Це можна зробити віддалено, дуже зручно та швидко.
Скільки коштує послуга експертної оцінки вартості земельних ділянок
Вище ми писали, що експертна оцінка найчастіше потрібна при переоформленні нерухомості у нотаріуса та для використання в ході судових процесів.
Не дивлячись на те, що в обох випадках визначається ринкова вартість нерухомості, процедури підготовки документів для суду і для нотаріуса істотно відрізняються. Саме тому і ціни на наші послуги змінюються в залежності від мети проведення роботи.
Експертна оцінка землі для нотаріуса. Вартість послуги 1000 грн, виконується за один день.
Визначення вартості ділянки для суду. Вартість послуги від 2000 грн та визначається індивідуально. В залежності від характеристик ділянки та наявності у замовника повного комплекту документів. Термін виконання від двох днів.
Які документи надати оцінювачу землі
У більшості випадків для роботи оцінювачу земельних ділянок знадобиться тільки документ, що підтверджує право власності.
Ще кілька років тому найбільш поширеним видом таких документів були державні акти на право власності на землю («держакти»). Зараз ці документи вже не видаються, проте вони як і раніше підтверджують право власності поряд з більш новими договорами купівлі-продажу, дарування тощо. Також для проведення оцінки земельної ділянки підійде і виписка з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Якщо у Вас на руках відносно старі документи, зверніть увагу, щоб в них фігурував кадастровий номер земельної ділянки. Якщо його немає, то нотаріус не зможе провести переоформлення документів. Отримати кадастровий номер не складно, але це окрема процедура. Їй займаються землевпорядні приватні організації, які без проблем можна знайти по Інтернету.
Як зробити експертну оцінку, якщо немає документів?
У практиці роботи наші оцінювачі досить часто стикаються із ситуаціями, коли потрібна експертна оцінка землі, але при цьому у замовника немає документів, що підтверджують право власності.
Найпоширеніший приклад. При розлученні ділянка є спільною власністю та спірним майном. Однак, один з подружжя не надає копії документів на нерухомість, щоб всіляко перешкоджати другій стороні довести свою позиції в судовому спорі.
Така позиція не є чимось незвичайним, а ситуація має своє практичне рішення. Якщо у Вас саме такі обставини, будь ласка, телефонуйте. Наші оцінювачі землі порадять рішення в залежності від характеристик ділянки і тих даних про неї, які або є у замовника, або можна отримати у відкритих джерелах інформації.
Як визначається ринкова вартість землі
Існують різні підходи і методики з проведення розрахунків ринкової вартості землі. Однак, в абсолютній більшості випадків все дуже просто. Ваша земельна ділянка коштує приблизно стільки ж, за скільки можна купити землю з максимально схожими характеристиками.
Звичайно, якщо мова йде про оцінку «дачних» ділянок у полі, які недавно «нарізали», то тут все просто і однозначно. Як правило, в такій місцевості є достатня кількість пропозицій щодо продажу точно таких же об’єктів. Відповідно, визначити вартість нашої ділянки не складає ніяких труднощів.
Важче йде справа з експертною оцінкою нетипових ділянок. Наприклад, ділянок під індивідуальними житловими будинками в Києві, де просто може бути відсутньою пропозиція із продажу порожньої землі. Також труднощі викликає оцінка об’єктів промислового або іншого спеціального комерційного призначення. Наші оцінювачі мають достатній досвід проведення подібних «нетипових» робіт, тому, впевнені, ми впораємося також із Вашим завданням.
Іноді виникає необхідність визначити ринкову вартість не права власності на землю, а права на оренду ділянки. Прикладом такої роботи може стати оренда прибережної смуги між приватним будинком і водоймою. За законом такі землі не можна приватизувати, тому бажаючі можуть оформити на них тільки договір оренди. Наявність такого «бонусу», як вихід до води, безумовно позитивно впливає на вартість домоволодіння. Тому в разі судових суперечок перед оцінювачем стоїть завдання визначити не тільки ринкову вартість домоволодіння (землі + будинку), але й вартість права оренди додаткової ділянки.
Особливості оцінки ділянок для нотаріуса
Податки та обов’язкові платежі при переоформленні землі розраховуються, виходячи ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Однак не нижче оціночної вартості ділянки, яка зареєстрована в єдиному державному «оціночному» реєстрі.
Тут цікава згадка про державну базу даних звітів оцінювачів. Необхідно прояснити ситуацію для замовників.
В Україні існує автоматична програма-реєстр, яка автоматично визначає вартість практично всіх видів нерухомості, в тому числі й земельних ділянок. Оцінка для нотаріуса реєструється в цій базі даних. При цьому вартість, отримана оцінювачем землі, повинна бути в межах 25% від автоматично визначеної величини.
На жаль, не рідкісними є ситуації, коли в реєстрі автоматично формується вартість, завищена в рази. Наші оцінювачі землі високо цінують свою репутацію. Тому в разі виникнення подібних випадків ми заздалегідь інформуємо замовника про цю проблему і радимо шляхи її вирішення. А не ставимо людину перед фактом, коли робота вже зроблена, а завищена вартість землі внесена до реєстру.
