оЦінювач будинків

Намальовані старі будинки

Оцінка будинків – визначення ринкової вартості нерухомості. Найчастіше для пред’явлення у нотаріуса або в суді. Нижче наводимо всю інформацію і відповідаємо на найбільш поширені запитання, що стосуються визначення вартості домоволодінь.

Зміст статті:

1. Скільки коштує оцінити житловий будинок

Як і у випадку з будь-якою іншою нерухомістю, складність роботи з точки зору оцінювача будинків полягає в тому, з якою метою будуть використані документи. Процедура оформлення звіту для нотаріуса, наприклад, для продажу майна, значно відрізняється від процесу підготовки документів для судових розглядів. Виходячи з цього, ціни на такі роботи розрізняються:

  • Оцінка будинків для нотаріуса коштує 1000 грн і виконується за 1 день. Не забувайте, що найчастіше при переоформленні такої нерухомості Вам необхідно буде замовити додатково проведення оцінки земельної ділянки.
  • Підготовка документів для суду. Ціна такої роботи в значній мірі залежить від обставин справи, наявності у замовника повного пакету документів і можливості організувати огляд об’єкта оцінювачем. Також ціни наших послуг в даному випадку залежать і від того, чи потрібно в ході роботи додатково проводити визначення вартості ділянки, на якій розташована будова. Нижче розглянуті деякі випадки, коли така додаткова робота необхідна, а коли без неї можна обійтися.

1.1. Які документи надати оцінювачу

Особливістю роботи з будинками в порівнянні, наприклад, з квартирами є те, що оцінювачу так чи інакше необхідно врахувати фактор земельної ділянки. Будинок є невід’ємною частиною землі, на якій він розташований, і за законом може бути проданий виключно одночасно із нею.

Виходячи з цього, при підготовці документів для оформлення купівлі-продажу будинку, оцінювач готує два звіти: по землі та по будинку. Для роботи необхідні наступні документи:

  1. По будинку:
    • Право власності. Підтвердженням того, що дана нерухомість належить тій чи іншій особі, можуть виступати різні документи. Найчастіше це договір купівлі-продажу або дарування, якщо майно було куплено або отримано у дар. Також це може бути свідоцтво про право власності, якщо будинок був побудований поточним власником, або отриманий ним у спадок. Наших оцінювачів будинків також влаштує і витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно.
    • Технічний паспорт. Цей документ не завжди є обов’язковим. Однак провести повноцінну оцінку будинку без інформації з техпаспорта найчастіше важко. Якщо у Вас є цей документ, оцінювачі попросять надати його. Якщо ж техпаспорт відсутній, перед тим як його замовляти, будь ласка, телефонуйте нам! Можливо у Вашому конкретному випадку можливо буде обійтися і без нього.
  2. По ділянці:
    • Документ на землю. Право власності на земельні ділянки, оформлені більше 10 років тому найчастіше підтверджує державний акт («держакт»). Цей вид документа був скасований ще в 2011 році. У тому сенсі що нові акти не видаються, проте вже видані, зрозуміло, продовжують діяти. Особливістю державних актів крім іншого є те, що вони були так званого «нового» і «старого» зразка. Якщо у Вашому документі не вказано кадастровий номер земельної ділянки, необхідно надати оцінювачам окремо довідку про його присвоєння. У більш сучасних документах кадастровий номер вказано обов’язково.
  3. Щодо власника нерухомості:
    • Паспорт або податковий код замовника. Зверніть увагу ,що замовником оцінки будь-якого майна згідно з вимогами законодавства може бути тільки особа, яка має відношення до об’єкта. Найчастіше замовником виступає продавець нерухомості або спадкоємець. У випадку з проведенням оцінки будинків для суду може бути багато й інших варіантів, однак всі такі випадку розглядаються індивідуально.
    • Якщо Ви оформляєте спадщину. Необхідно надати документи, які підтверджують зв’язок спадкоємця з померлим. Тобто показати факт того, що замовник має відношення до оцінюваного будинку. У пакет документів при оформленні спадщини має входити свідоцтво про смерть власника, а також заповіт або документи про родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб, про народження тощо).

У практиці часто зустрічаються ситуації, коли оцінка будинку потрібна для суду, але у зацікавленої сторони немає або частини необхідних оцінювачам документів, або документи взагалі відсутні. Також може бути, що документи і є, але в них фігурує не замовник, а треті особи. І саме тому нерухомість і є предметом судових розглядів.

Наші оцінювачі будинків спеціалізуються на підготовці документів для пред’явлення суді, тому часто стикаються з подібними ситуаціями. І, що головне для замовника, мають перевірені часом підходи до вирішення таких проблем. Будь ласка, телефонуйте, ми порадимо оптимальний алгоритм дій в тій чи іншій ситуації. Дуже важливо підійти до вирішення питання юридично правильно, щоб згодом в суді не програти всю справу просто за формальними причинами.

2. Чи обов’язково потрібна оцінка ділянки

Будинок та земельна ділянка

Це питання, мабуть, є найчастішим і в той же час неоднозначним. Давайте розглянемо окремо проведення оцінки будинків для нотаріуса і для пред’явлення в суді.

Переоформлення домоволодіння у нотаріуса. Якщо мова йде про продаж будинку, то нотаріус однозначно попросить Вас надати додатково і експертну оцінку земельної ділянки, на якій розташована ця будова. А ось зі спадком або даруванням можуть бути різні ситуації. У нашій статті про особливості оформлення документів на землю ми описували різницю між експертною та нормативною оцінкою ділянок. Тому найкраще буде поцікавитися у нотаріуса, чи потрібна у Вашому конкретному випадку експертна оцінка земельної ділянки або досить тільки визначити вартість самого будинку. І дізнаватися цю інформацію потрібно саме у того, нотаріуса, якого Ви вибрали для переоформлення документів.

Підготовка документів для судового процесу. Із судовими справами ситуація виглядає більш заплутаною. Вся справа у тому, що судові спори є самі по собі різними. Наприклад, якщо при розлученні подружжя ділять придбане в шлюбі домоволодіння, то зрозуміло, що оцінювати потрібно і будинок, і землю. Однак, бувають і випадки, коли суперечка йде тільки щодо компенсації витрат на будівництво частини будинку. Або ділянка взагалі не приватизована. У цьому випадку радимо звертатися за консультацією до нас, оскільки такі ситуації вимагають індивідуального обговорення та підходу. Якщо ж Вашу справу в суді веде юрист, найкраще буде, щоб нашим оцінювачам будинків завдання ставив саме він. У відповідності зі своїми планами і стратегією по ходу судового процесу.

2.1. Оцінка землі та будинку оформляється окремими документами?

Все, знову ж таки, залежить від мети оцінки. Якщо ми готуємо документи для переоформлення нерухомості у нотаріуса, то оцінки будинку і земельної ділянки оформляються окремими документами. Кожен з таких звітів оцінювач реєструє в спеціальному державному реєстрі. Окремо будинок, окремо землю.

При підготовці документів для суду, однозначно відповісти на питання чи окремо рахувати землю і будинок не можна. Справа в тому, що в даному випадку допустима оцінка як 2-в-1, так і окремо по споруді та ділянці. Який саме варіант вибрати залежить від конкретної ситуації та обставин справи. Якщо у Вас є юрист, наші оцінювачі уточнять у нього завдання і зроблять все відповідно його стратегією по процесу. Якщо ж Ви займаєтеся справою самостійно, просто телефонуйте. Ми все обговоримо і, якщо потрібно, порадимо та обґрунтуємо, який варіант краще вибрати саме у Вашій конкретній ситуації.

3. Як оцінювач визначає вартість будови і ділянки

Житловий будинок посеред багатоповерхівок

Основний принцип оцінки вартості будинків – Ваша нерухомість коштує приблизно стільки ж, за скільки можна купити аналогічну.

Зверніть увагу, що саме купити аналогічне майно, а не розрахувати витрати на будівництво аналогічної споруди. Законодавство дозволяє застосування підходу, заснованого на кошторисних витратах на будівництво, тільки у виняткових випадках, оскільки такий метод часто спотворює реальну картину.

Візьмемо, наприклад, райони, віддалені від обласних центрів, або східні області України, постраждалі від військових дій. Абсолютно ясно, що ринкова вартість житлових будинків там буде нижчою за витрати на будівництво подібного об’єкта.

Існують і зворотні приклади, коли в популярному котеджному містечку або місцевості у продажу відсутні вільні земельні ділянки під забудову. Як правило житлові будинки там будуть оцінюватися істотно вище теоретичних витрат на покупку ділянки із подальшим будівництвом.

Однак, найбільшою особливістю визначення вартості житлових будинків для нотаріуса є необхідність орієнтуватися на ціни в спеціальному державному реєстрі.

Якщо Ваш будинок розташований в густонаселеному районі, наприклад, недалеко від Києва або іншого великого міста, то проблем зазвичай не виникає. Ця державна програма більш-менш правильно розраховує вартість такої нерухомості.

Гірше, якщо в реєстрі автоматично розрахована вартість Вашого домоволодіння у розмірі, який значно перевищує ціну продажу. Оцінювач будинків може зареєструвати вартість тільки на 25% нижче від «державної», однак це не завжди рятує ситуацію.

Ми намагаємося заздалегідь виявляти такі казуси. І в разі виявлення проблем заздалегідь інформувати замовника. Тобто ще до того, як робота буде зроблена. Наші оцінювачі дорожать своєю репутацією, тому ніколи не ставлять клієнта перед фактом, що ми зареєстрували завищену вартість, а далі що хочете, те й робіть.

3.1. Особливість оцінки будинків у Києві

Описана вище ситуація із завищеними вартостями будинків вельми характерна зокрема і для Києва. Саме міста, а не області.

Приватний сектор у столиці, як відомо, вельми «різношерстий». Тут можна побачити як справжні розкішні палаци, так і старі хати, які з незрозумілих причин досі не знесені. А коштовна земля під ними не продана під будівництво сучасного котеджу або навіть багатоповерхівки.

При цьому програма-реєстр далеко не завжди зможе автоматично визначити, із чим ми маємо справу: з палацом або з хібарою. Тому, якщо Вам необхідно оцінити будинок в Києві для його переоформлення, потрібно підходити до цього питання уважно. Зокрема до вибору оцінювача.

У разі виникнення питань, телефонуйте! Ми завжди на зв’язку і готові порадити, підказати та якісно підготувати документи.